Nebenkosten bei Leerstand

Warum das so ist

Betriebskosten werden nach einem vereinbarten Maßstab umgelegt – meist der Wohnfläche. Dieser Maßstab bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf den vermieteten Teil davon. Ein Mieter mit 85 von 250 Quadratmetern schuldet 34 Prozent der umlagefähigen Kosten. Diese Quote ändert sich nicht dadurch, dass nebenan jemand auszieht.

Dahinter steht ein einfacher Gedanke: Leerstand ist das unternehmerische Risiko des Vermieters. Er entscheidet über Miethöhe, Zustand und Vermarktung der Wohnung – nicht die verbliebenen Mieter.

Der Rechenweg

Entscheidend ist der Nenner. Er bleibt die Gesamtfläche des Hauses über den vollen Abrechnungszeitraum – auch dann, wenn Teile davon leer standen.

Die Anteile von A und B bleiben unverändert – genau daran erkennt man, dass richtig gerechnet wurde. Steigt der Anteil der verbliebenen Mieter durch den Leerstand, ist der Rechenweg falsch.

Der verbreitete Fehler

In Excel-Vorlagen wird üblicherweise durch die Summe der belegten Flächen geteilt. Im Beispiel oben wären das für das zweite Halbjahr nur 180 m². Damit zahlt Wohnung A plötzlich 720 € × 85 / 180 – also deutlich mehr als vereinbart. Fällt das auf, kann der Mieter die Abrechnung insoweit kürzen und Überzahlungen der Vorjahre zurückfordern.

Was bei Verbrauchskosten gilt

Auch hier trägt der Vermieter die Kosten der leeren Wohnung. Bei Heizkosten kommt hinzu, dass eine leer stehende Wohnung selten gar nicht beheizt wird – schon zum Schutz vor Frost- und Feuchteschäden. Der gemessene Verbrauch geht dann zulasten des Vermieters, und zusätzlich fällt der auf diese Wohnung entfallende Grundkostenanteil an.

Im Generator

Trage leer stehende Einheiten mit ein und lass das Feld „Mieter/in“ leer. Der Generator hält den Nenner dann korrekt auf dem vollen Gebäude, erzeugt für die leere Einheit kein Abrechnungsblatt und weist unter der Zusammenstellung der Gesamtkosten offen aus, welcher Betrag bei dir bleibt.