Der richtige Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel entscheidet, wie die Gesamtkosten des Hauses auf die einzelnen Wohnungen fallen. Er muss in der Abrechnung genannt und erläutert werden – fehlt er, ist die Abrechnung formell unwirksam.
Die vier Schlüssel
Nach Wohnfläche
- Wann
- Der gesetzliche Auffangschlüssel (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB), wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
- Typisch
- Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Hausreinigung, Beleuchtung, Aufzug.
- Achtung
- Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche. Weicht die im Mietvertrag genannte Fläche um mehr als 10 % ab, wird es angreifbar.
Nach Personenzahl
- Wann
- Nur bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag. Sinnvoll, wo die Kosten mit der Zahl der Bewohner steigen.
- Typisch
- Müllabfuhr, Wasser ohne Zähler, Straßenreinigung.
- Achtung
- Du musst die Personenzahl über das Jahr fortschreiben. Ändert sie sich unterjährig deutlich, ist zeitanteilig zu rechnen.
Nach Wohneinheit
- Wann
- Bei Kosten, die je Wohnung gleich anfallen, unabhängig von Größe und Belegung.
- Typisch
- Gemeinschaftsantenne, Waschküche, teils Kabelanschlussanlagen.
- Achtung
- Bei stark unterschiedlichen Wohnungsgrößen wirkt dieser Schlüssel schnell unbillig.
Nach erfasstem Verbrauch
- Wann
- Zwingend, sobald Zähler vorhanden sind – bei Heizung und Warmwasser ohnehin per HeizkostenV.
- Typisch
- Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser bei vorhandenen Zählern.
- Achtung
- Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche. Bei Verstoß darf der Mieter um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Mieterwechsel im laufenden Jahr
Zieht ein Mieter unterjährig aus oder ein, wird sein Anteil zeitanteilig berechnet: der volle Anteil nach Fläche oder Personen, multipliziert mit den Nutzungstagen geteilt durch die Tage des Abrechnungszeitraums. Verbrauchsabhängige Kosten dagegen ergeben sich aus den Zwischenablesungen – ein Zeitanteil wäre dort doppelt gerechnet.
Wichtig ist der Nenner: Er bleibt immer die Gesamtfläche des Hauses über den vollen Zeitraum. Wer stattdessen nur durch die tatsächlich vermieteten Wohnungen teilt, legt den Leerstand auf die übrigen Mieter um – und genau das ist unzulässig.
Schlüssel ändern
Einen einmal vereinbarten Schlüssel kannst du nicht einfach austauschen. Zulässig ist die Umstellung, wenn der Mietvertrag sie vorsieht, wenn beide Seiten zustimmen – oder wenn Zähler eingebaut werden: Dann darfst du nach § 556a Abs. 2 BGB auf den Verbrauchsschlüssel umstellen, allerdings nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und mit vorheriger Erklärung in Textform.
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