Wohnflächenrechner
Die Wohnfläche entscheidet über Miethöhe und über den größten Teil der Nebenkostenabrechnung. Sie ist aber nicht das, was auf dem Boden liegt: Dachschrägen, Balkone und Kellerräume werden nach der Wohnflächenverordnung unterschiedlich behandelt.
Die Anrechnungsregeln des § 4 WoFlV
| Raumteil | Anrechnung |
|---|---|
| Lichte Höhe ab 2,00 m | 100 % |
| Lichte Höhe 1,00 bis unter 2,00 m | 50 % |
| Lichte Höhe unter 1,00 m | 0 % |
| Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad | 50 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | 25 %, höchstens 50 % |
Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen dagegen voll. Abgezogen werden nach § 5 WoFlV Schornsteine, Vormauerungen und Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen.
Was nicht zur Wohnfläche zählt
§ 2 Abs. 3 WoFlV nimmt ausdrücklich aus: Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Das gilt auch dann, wenn diese Räume ausgebaut und nutzbar sind – ein ausgebauter Hobbyraum im Keller bleibt außen vor.
Gemessen wird nach § 3 in lichten Maßen, also zwischen den Wandoberflächen. Putz und Sockelleisten zählen mit, Tür- und Fensternischen nicht.
Warum das für die Nebenkosten zählt
Die meisten Betriebskosten werden nach Wohnfläche verteilt – ohne abweichende Vereinbarung schreibt § 556a BGB diesen Maßstab sogar vor. Eine um zehn Quadratmeter zu hoch angesetzte Fläche verschiebt den Anteil dauerhaft zulasten des Mieters, Jahr für Jahr.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag genannten ab, ist das nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel. Für die Abrechnung gilt dann die tatsächliche Fläche – rückwirkend.
Die hier berechnete Fläche kannst du direkt im Abrechnungsgenerator eintragen. Wie sie sich dort auswirkt, steht unter Verteilerschlüssel.
Häufige Fragen
Wie werden Dachschrägen angerechnet?+
Nach § 4 WoFlV zählen Flächen ab 2,00 Meter lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1,00 und 2,00 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1,00 Meter gar nicht. Eine Dachgeschosswohnung hat deshalb oft deutlich weniger Wohnfläche als Grundfläche.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?+
Ja, aber nur anteilig. In der Regel wird ein Viertel der Balkon-, Loggia- oder Terrassenfläche angerechnet, höchstens die Hälfte. Der höhere Ansatz kommt nur bei besonders hochwertiger Lage oder Ausstattung in Betracht.
Gehört der Keller zur Wohnfläche?+
Nein. Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen, Heizungsräume und Dachböden zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche – auch dann nicht, wenn sie ausgebaut sind.
Was passiert bei einer falschen Flächenangabe im Mietvertrag?+
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, gilt das als Mangel: Die Miete kann entsprechend gemindert werden, und auch die Betriebskostenabrechnung muss dann mit der tatsächlichen Fläche rechnen.